Ley 21.461 en 2025: Guía práctica para propietarios que arriendan en Santiago

Introducción

En un mercado donde cada vez más hogares optan por vivir en arriendo, los conflictos entre propietarios y arrendatarios también han aumentado. Para responder a este escenario, en Chile se dictó la Ley 21.461, conocida como "Devuélveme mi casa", que modificó la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos e introdujo un procedimiento monitorio especial para el cobro de rentas impagas y la restitución del inmueble.

A más de dos años de su entrada en vigencia, la ley ha ido "madurando" en tribunales y hoy es una herramienta clave para los propietarios que arriendan en Santiago.

En este artículo te explicamos, en lenguaje simple, cuándo aplica la Ley 21.461, cómo funciona el procedimiento y qué debes tener en orden para ocuparla bien.

¿Qué es la Ley 21.461 y qué problema viene a resolver?

La Ley 21.461 incorporó:

• Una medida precautoria de restitución anticipada del inmueble.
• Un procedimiento monitorio para el cobro de rentas y cuentas adeudadas, sumado a la restitución del bien arrendado.

Su objetivo principal es equilibrar la relación entre arrendador y arrendatario, dando al propietario herramientas más rápidas cuando el arrendatario no paga o no entrega la propiedad.

¿Cuándo puede un propietario usar la Ley 21.461?

En términos generales, la ley se aplica cuando:

• Existe contrato de arriendo por escrito.
• Hay rentas de arriendo impagas o cuentas asociadas (como gastos comunes, servicios, etc.).
• El arrendatario se niega a pagar o restituir el inmueble en los plazos acordados.

No reemplaza otras acciones de desahucio o juicios de arrendamiento tradicionales, pero crea una vía más rápida y acotada para casos de deuda y restitución.

Cómo funciona el procedimiento monitorio paso a paso

1. Presentación de la demanda

El propietario, o su representante, presenta ante el tribunal:

• Copia del contrato de arriendo.
• Estados de pago o cartolas que acrediten rentas adeudadas y cuentas impagas.
• Antecedentes que respalden la tenencia del inmueble.

2. Requerimiento al arrendatario

El tribunal emite un requerimiento de pago al arrendatario, dándole un plazo breve para:

• Pagar lo adeudado, o
• Formular oposición fundada.

Si el arrendatario no se opone ni paga dentro del plazo, el juez puede dictar resolución para:

• Ordenar el pago de lo adeudado.
• Decretar la restitución del inmueble y el lanzamiento.

3. Oposición y audiencia

Si el arrendatario se opone, se cita a audiencia única, donde se discuten las pruebas. La ley busca que este procedimiento se resuelva en plazos mucho más breves que los juicios tradicionales.

Requisitos clave para que tu demanda sea sólida

Para aprovechar bien la Ley 21.461, es fundamental:

• Tener un contrato de arriendo claro y completo.
• Documentar correctamente pagos, atrasos, comunicaciones de cobro y avisos formales.
• Acreditar el monto exacto de la deuda (rentas y gastos).
• Mantener respaldo de entrega de llaves, inventarios y estado inicial del inmueble.

Muchos propietarios pierden tiempo y dinero por contratos incompletos o comunicaciones informales (solo WhatsApp, sin respaldo).

Errores frecuentes de propietarios al enfrentar morosidad

• Usar contratos genéricos descargados de internet, sin ajustes al caso.
• No pedir suficientes antecedentes financieros del arrendatario.
• No dejar constancia formal de atrasos ni enviar requerimientos escritos.
• Negociar "de palabra" sin respaldo documental.

¿Cómo te ayuda Capital Arriendo Propiedades?

En Capital Arriendo Propiedades:

• Diseñamos contratos de arriendo pensados para aplicar correctamente la Ley 21.461.
• Mantendremos ordenados los respaldos de pago y comunicaciones.
• Si se genera morosidad grave, coordinamos con abogados especializados para activar el procedimiento monitorio y otras acciones.

De esta manera, reducimos el riesgo de que un mal arrendatario bloquee tu inversión por meses.