Quién paga las reparaciones en un arriendo en Chile: guía práctica para propietarios y arrendatarios

Introducción

Las reparaciones son una de las principales fuentes de conflicto en los contratos de arriendo en Chile. Vidrios rotos, filtraciones, problemas eléctricos o daños por uso normal del inmueble suelen abrir la misma discusión: "¿Quién paga esto, el dueño o el arrendatario?"

La normativa chilena distingue, en la práctica, entre reparaciones "locativas" (menores) y no locativas (mayores), y asigna responsabilidades distintas a cada parte, según el origen del daño y su impacto en la habitabilidad del inmueble.

En esta guía resumimos, en lenguaje simple, qué debe asumir el propietario, qué corresponde al arrendatario y cómo prevenir problemas con un buen contrato y una administración profesional, de la mano de Capital Arriendo Propiedades.

Reparaciones locativas vs no locativas: qué dice la ley chilena

Reparaciones locativas (menores): a cargo del arrendatario

Las reparaciones locativas son las que se originan en el uso normal del inmueble o en la negligencia del arrendatario o sus visitas, y que no afectan la estructura ni la habitabilidad general de la propiedad.

Ejemplos típicos de reparaciones locativas:

Cambio de ampolletas, enchufes, chapas o cerraduras por desgaste de uso.
Reparación de vidrios rotos por descuido.
Desatoro de desagües por mal uso.
Pintar o reparar muros por golpes o manchas evidentes.

Por regla general, estas reparaciones son de cargo del arrendatario y no generan derecho a reembolso por parte del dueño. La lógica es que el arrendatario debe cuidar la propiedad con la diligencia de un buen cuidador: si el daño deriva de su uso o descuido, le corresponde asumirlo.

Reparaciones no locativas (mayores): a cargo del arrendador

Las reparaciones no locativas son las necesarias para que el inmueble siga siendo habitable y apto para el uso arrendado, y no se deben a culpa del arrendatario, sino a:

Desgaste natural y antigüedad.
Defectos estructurales o de construcción.
Eventos de fuerza mayor o caso fortuito.

Ejemplos de reparaciones mayores:

Filtraciones o goteras en techos y muros.
Fallas graves en la instalación eléctrica o de agua potable.
Daños estructurales en pisos, techumbres o muros de carga.

En estos casos, la obligación de reparar y costear el arreglo recae en el arrendador, quien debe mantener la propiedad en condiciones de servir para el fin para el cual fue arrendada.

Si, ante una urgencia, el arrendatario debe asumir una reparación que en realidad era de cargo del dueño, y lo notifica debidamente, el criterio general es que el arrendador debe reembolsar el costo de esa reparación necesaria.

Si eres arrendador: tus deberes y derechos

Obligación de mantener la propiedad habitable

Como propietario, tu obligación central es entregar y mantener la propiedad en buen estado, realizando y pagando todas las reparaciones no locativas necesarias para que se pueda usar el inmueble según lo pactado.

En la práctica, esto implica:

Atender con diligencia problemas de filtraciones, humedad o fallas estructurales.
Reparar instalaciones principales (agua, electricidad, gas) cuando el daño no es atribuible al mal uso del arrendatario.
Coordinar trabajos de reparación de forma que afecten lo menos posible la vida del arrendatario.

Si no cumples con estas reparaciones mayores, el arrendatario puede, en ciertos casos, solicitar una rebaja de la renta o incluso la terminación del contrato, según la gravedad del problema y su impacto en la habitabilidad.

Derecho a exigir reparaciones locativas y a usar la garantía

Al mismo tiempo, tienes derecho a que el arrendatario:

Asuma las reparaciones locativas y los daños causados por su culpa o la de sus visitas.
Devuelva el inmueble en un estado similar al recibido, salvo el desgaste normal por tiempo y uso legítimo.

Si al término del contrato existen daños que el arrendatario no reparó y que no son producto del desgaste natural, puedes:

Descontar su costo de la garantía, y/o
Perseguir el pago de los perjuicios por otras vías (según lo que se haya pactado en el contrato).

Una administración profesional te ayuda a documentar todo este proceso para que el uso de la garantía sea objetivo y defendible.

Si eres arrendatario: tus deberes y derechos

Reparaciones que debes asumir

Como arrendatario, tienes derecho a un goce tranquilo de la propiedad, pero también el deber de cuidarla como si fuera propia. En concreto:

Debes asumir las reparaciones locativas y la mantención diaria: cambio de cerraduras o manillas dañadas por uso, vidrios rotos por descuido, desatoros por mal uso, pequeñas reparaciones interiores, etc.
Debes informar de inmediato y por escrito al arrendador cuando detectes un daño mayor, como una filtración grave o un problema eléctrico que ponga en riesgo la seguridad.

Si no avisas y el problema se agrava, podrías terminar respondiendo por parte del daño adicional, por no haber actuado con la diligencia debida.

Cuando puedes exigir reparaciones al arrendador

También tienes derechos importantes como arrendatario:

Puedes exigir al arrendador que ejecute las reparaciones no locativas necesarias para mantener el inmueble habitable (por ejemplo, reparar una filtración de techo o una falla en la matriz de agua).
Si el dueño se niega o se demora injustificadamente en arreglar un daño estructural, puedes evaluar, con asesoría, solicitar rebaja del canon de arriendo o incluso la terminación del contrato, dependiendo de la magnitud del problema.

En situaciones de extrema urgencia (por ejemplo, una rotura de matriz que inunda el inmueble o un cortocircuito peligroso), puedes realizar tú la reparación indispensable y luego exigir el reembolso, siempre que:

Justifiques la urgencia.
Conserves boletas y comprobantes.
Acredites que intentaste notificar al dueño en la medida de lo posible.

Cómo evitar conflictos: contrato claro, inventario y comunicaciones por escrito

Más allá de lo que diga la ley, la experiencia en administración de propiedades demuestra que la mayoría de los conflictos sobre reparaciones se pueden prevenir con buena gestión desde el inicio:

Contrato detallado

Incluir ejemplos concretos de reparaciones locativas y no locativas.
Definir cómo se usará la garantía, cómo se valorizarán las reparaciones y cuál será el procedimiento para solicitar arreglos.

Inventario con fotos al inicio

Registrar el estado real de pisos, muros, puertas, ventanas, artefactos y mobiliario.
Dejar constancia por escrito y con imágenes de eventuales daños preexistentes.
Firmar el inventario por ambas partes y guardar copia.

Comunicaciones por escrito

Notificar desperfectos, autorizaciones y presupuestos por correo electrónico o un medio verificable.
Guardar respaldos de boletas, transferencias y cotizaciones relacionadas con reparaciones.

Cuando todo está documentado desde el inicio, es mucho más fácil determinar quién debe pagar cada reparación y evitar discusiones largas al final del contrato.

¿Cómo te ayuda Capital Arriendo Propiedades?

En Capital Arriendo Propiedades unimos la mirada legal y la gestión diaria de arriendos para que ni propietarios ni arrendatarios tengan que improvisar:

Utilizamos contratos de arriendo actualizados, donde se distingue claramente qué reparaciones corresponden a cada parte y cómo se utilizará la garantía.
Administramos los reclamos y solicitudes de mantención, evaluando según el contrato y la normativa quién debe asumir el costo.
Coordinamos, cuando corresponde, reparaciones mayores con proveedores de confianza, manteniendo toda la documentación disponible para el propietario.
Si un conflicto escala (daños graves, negativa reiterada a pagar, incumplimientos), trabajamos junto a abogados especializados para proteger la inversión del propietario y aplicar los mecanismos legales disponibles (incluyendo, cuando aplique, procedimientos como los de la Ley 21.461).

Así, en lugar de entrar en discusiones desgastantes sobre cada arreglo, puedes delegar la gestión de reparaciones en un equipo profesional que conoce la normativa y el mercado.