¿Vas a Comprar una Propiedad? Lo que Debes Saber del Estudio de Títulos en Chile

Introducción

Comprar una casa o departamento es, para la mayoría de las personas, la decisión financiera más grande de su vida. Puedes haber analizado rentabilidad, plusvalía, retorno de arriendo y riesgos, pero si no haces un buen estudio de títulos, sigues "comprando a ciegas".

El estudio de títulos es el proceso legal en el que un abogado revisa la historia jurídica de la propiedad —normalmente de los últimos 10 a 15 años— para confirmar que el dominio es válido, que no hay hipotecas ocultas, prohibiciones, embargos ni problemas urbanísticos que puedan afectar tu compra.

En esta guía veremos qué es exactamente, qué documentos se revisan, qué riesgos existen si lo omites y cómo este paso se convierte en tu verdadero "seguro de tranquilidad" al invertir en bienes raíces en Chile.

¿Qué es el estudio de títulos al comprar una propiedad?

El estudio de títulos es un informe legal que realiza un abogado, donde analiza en detalle todos los antecedentes jurídicos de un inmueble para determinar si se puede comprar con seguridad.

En términos concretos, el abogado revisa:

• La historia de dominio: quiénes han sido los dueños y cómo se ha transferido la propiedad.
• La existencia de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, servidumbres o litigios.
• La situación urbanística y de construcción: recepción final, número municipal, eventuales afectaciones a utilidad pública.
• Aspectos tributarios y técnicos: avalúo fiscal, subdivisiones/fusiones, deslindes.

El objetivo es simple pero crítico: detectar cualquier vicio o riesgo legal antes de que firmes, y recomendarte si es seguro avanzar o si es mejor no comprar ese inmueble.

Documentos principales que se revisan en un estudio de títulos

Aunque puede variar según el caso, en Chile existe un conjunto bastante estándar de documentos que se solicitan para el estudio de títulos. Muchos de ellos se pueden obtener a través del Conservador de Bienes Raíces, ChileAtiende, DOM en Línea y el SII.

1. Dominio e historia jurídica: quién es realmente el dueño

Aquí el foco es confirmar que quien vende es efectivamente el dueño y que la historia de la propiedad no tiene "saltos" o problemas.

Documentos claves:

Copia de Inscripción de Dominio con Certificado de Vigencia

• Emitido por el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
• Acredita quién es el actual dueño y que la inscripción está vigente.

Carpeta de estudio de títulos hasta 10 años

• Producto que entrega el CBR y que incluye: copia con vigencia, certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, y referencia a títulos anteriores hasta 10 años.

Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones con Litigios

• Indica si la propiedad tiene hipotecas, servidumbres, embargos, prohibiciones de celebrar actos y contratos u otros litigios relevantes.

Títulos anteriores (escrituras previas)

• El abogado revisa la cadena de inscripciones de los últimos 10–15 años para confirmar que la propiedad se ha transferido correctamente y sin vicios que puedan arrastrarse hasta la venta actual.

2. Cumplimiento urbanístico y situación física de la propiedad

No basta con que el dominio esté correcto: la construcción y la situación urbanística también deben estar regularizadas.

Documentos habituales:

Certificados de afectación a utilidad pública (SERVIU y DOM)

• Verifican si el terreno está afecto a utilidad pública o a expropiaciones, es decir, si podría ser destinado a una obra pública futura (calles, parques, vialidades, etc.).

Certificado de Recepción Final Municipal (DOM)

• Acredita que la construcción fue ejecutada conforme al permiso aprobado y cumple las normas de seguridad y habitabilidad. Sin recepción final, la edificación se considera irregular y puede tener problemas para su uso y venta.

Certificado de Número Municipal

• Documento emitido por la DOM que asigna la dirección oficial al inmueble y suele exigirse en inscripciones y otros trámites posteriores.

En esta parte, el abogado revisa que no haya ampliaciones o construcciones importantes sin regularizar, y que la propiedad se ajuste al plan regulador y a las normas municipales aplicables.

3. Detalles tributarios y claridad de los límites

Finalmente, el estudio abarca aspectos fiscales y técnicos:

Certificado de Avalúo Fiscal (SII)

• Emitido por el Servicio de Impuestos Internos. Indica el avalúo fiscal vigente, rol, superficie y otros antecedentes del predio. Sirve como referencia para contribuciones, pero no acredita dominio.

Antecedentes de subdivisión, fusión o regularización

• Planos, resoluciones municipales, asignación de nuevos roles, etc., en caso de que la propiedad haya sido subdividida, fusionada o modificada.

Certificado de deslindes o antecedentes de límites

• Cuando los límites no están claros en las escrituras, se puede recurrir a certificados del CBR o planos inscritos para precisar el perímetro y evitar conflictos con vecinos.

¿Qué riesgos corres si compras sin estudio de títulos?

Omitir o minimizar el estudio de títulos puede salir mucho más caro que el costo del informe jurídico. Entre los riesgos más frecuentes están:

Comprar una propiedad con hipotecas, embargos o prohibiciones

Puedes terminar con un inmueble afecto a deudas o litigios, o incluso sin poder inscribirlo a tu nombre.

Ser parte de juicios sucesorios o disputas familiares

Si el dominio no está claro (por ejemplo, herencias mal tramitadas), podrías verte envuelto en conflictos con herederos u otros terceros.

Descubrir que la construcción es irregular o no tiene recepción final

Lo que complica habitarla, arrendarla, asegurarla correctamente o venderla más adelante.

Problemas con el plan regulador o afectación a utilidad pública

Expropiaciones futuras o limitaciones fuertes de uso que afectan la plusvalía y el valor de tu inversión.

Límites poco claros y conflictos con vecinos

Deslindes mal descritos pueden derivar en litigios por metros cuadrados, cierres, servidumbres de tránsito, etc.

En resumen: comprar sin estudio de títulos es apostar a la suerte en una inversión de decenas o cientos de millones de pesos.

¿Quién realiza el estudio de títulos y cuánto demora?

El estudio de títulos debe ser realizado por un abogado especializado en bienes raíces, ya sea tu propio abogado, el equipo legal de tu banco o un estudio jurídico externo.

En la práctica:

• El banco que otorga el crédito hipotecario suele exigir y coordinar un estudio de títulos antes de aprobar y cursar el préstamo.
• El abogado revisa los antecedentes por un período que suele bordear los 10 años hacia atrás (a veces más, según el caso y las instrucciones del banco).
• La duración del estudio puede ir desde algunos días hábiles hasta un par de semanas, dependiendo de la rapidez con que se obtengan los documentos del CBR, DOM, SII y otros organismos.

Al finalizar, el abogado emite un informe de estudio de títulos donde:

• Señala el estado jurídico del inmueble.
• Indica posibles observaciones o reparos.
• Recomienda seguir adelante, corregir ciertos puntos o derechamente no comprar.

Consejos prácticos antes de comprar una propiedad

Para aprovechar al máximo el estudio de títulos y proteger tu inversión:

No firmes escritura definitiva sin estudio de títulos aprobado

La promesa de compraventa debe contemplar expresamente que la compra queda sujeta a un estudio de títulos satisfactorio.

Asegúrate de que los documentos sean recientes

Muchos bancos exigen que certificados del CBR y otros organismos tengan una vigencia menor a 90 días, precisamente para que la información sea actual.

Pregunta y entiende los reparos del abogado

Si tu abogado o el área legal del banco detectan observaciones, tómate el tiempo de entender su impacto. Algunos problemas se pueden corregir; otros son señales claras para retirarse.

No subestimes los aspectos urbanísticos y de recepción final

Una propiedad con problemas de recepción o afectada a utilidad pública puede convertirse en un dolor de cabeza, incluso si el dominio está en regla.

¿Cómo te ayuda Capital Arriendo Propiedades en este proceso?

En Capital Arriendo Propiedades entendemos que como comprador no estás obligado a ser experto en CBR, DOM o SII. Nuestro rol es acompañarte para que no pases por alto nada importante:

• Te orientamos sobre los documentos clave que debes exigir antes de comprar.
• Trabajamos junto a abogados especializados para revisar los títulos, cargas y antecedentes urbanísticos de las propiedades que estás evaluando.
• Si compras para inversión en arriendo, te ayudamos a elegir inmuebles con mejor perfil jurídico y de rentabilidad, evitando propiedades con riesgos legales o constructivos.
• Una vez que el estudio de títulos está aprobado y la compra se concreta, podemos asumir la administración de arriendo y gestión legal asociada, protegiendo tu inversión a largo plazo.