Instrucciones notariales y honorarios del corredor de propiedades en Chile: cómo asegurar un pago justo y seguro

Introducción

En una compraventa de inmueble intervienen varios actores: comprador, vendedor, banco, notario y, muchas veces, un corredor de propiedades. Cada uno cumple un rol específico, pero hay dos figuras que resultan críticas para que la operación sea segura y transparente:

• El notario, que actúa como ministro de fe y custodio de fondos e instrucciones.
• El corredor de propiedades, que intermedia, asesora y coordina el cierre de la operación.

En Chile, el mecanismo estándar para pagar el precio de una compraventa inmobiliaria es a través de instrucciones notariales, mediante las cuales el comprador deja vales vista o fondos en custodia del notario y este solo los libera cuando se cumplen condiciones previamente fijadas por las partes.

Ese mismo esquema se utiliza cada vez más para asegurar el pago de los honorarios del corredor, reduciendo el riesgo de incumplimientos y malas prácticas.

En esta guía te explicamos, en lenguaje simple, qué son las instrucciones notariales, cómo se relacionan con los honorarios del corredor y qué buenas prácticas conviene exigir al momento de cerrar una operación.

¿Qué son las instrucciones notariales y por qué son tan importantes?

Las instrucciones notariales son órdenes escritas que las partes de una compraventa (comprador, vendedor y, a veces, un tercero como el banco o el corredor) entregan al notario. Jurídicamente son un instrumento privado mediante el cual se somete el cumplimiento de una obligación (por ejemplo, pagar el precio o la comisión) a una o varias condiciones.

En la práctica, las instrucciones suelen:

• Dejar en custodia del notario vales vista, cheques o documentos de pago.
• Indicar cuándo y a quién deben liberarse esos fondos.
• Detallar qué debe acreditar cada parte (inscripción, certificados, entrega del inmueble, etc.).

Mecanismo de seguridad: tu dinero "en pausa" hasta que se cumplan las condiciones

La lógica es sencilla: el dinero no va directo al vendedor ni al corredor; primero queda "en pausa" en la notaría. El notario solo libera los fondos cuando se verifica que se ha cumplido la condición pactada (por ejemplo, la inscripción a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces).

Ejemplo típico:

1. El comprador entrega uno o más vales vista a nombre del vendedor y, eventualmente, del corredor.
2. Estos vales quedan en la notaría, bajo instrucciones notariales.
3. El notario los entrega cuando se acredita la inscripción de dominio a nombre del comprador y el cumplimiento de otras condiciones pactadas.

Esto protege:

• Al comprador: se asegura de que su dinero se entregue solo cuando la propiedad efectivamente quede inscrita a su nombre.
• Al vendedor: sabe que el dinero está disponible, pero sujeto a un procedimiento ordenado y trazable.
• Al corredor: si sus honorarios se incluyen en las instrucciones, no depende solo de la "buena voluntad" de las partes, sino de un mecanismo objetivo de pago.

Condición esencial más habitual: la inscripción en el Conservador

La condición más común en una compraventa es que el notario solo libere el precio (y la comisión) cuando se acredite que:

• La propiedad está inscrita a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
• La inscripción se ha realizado sin prohibiciones ni gravámenes distintos de los que se hayan pactado (por ejemplo, la hipoteca del banco).

Hasta que esto no ocurre, el dinero permanece bajo custodia notarial, lo que da un grado adicional de seguridad a la operación.

El corredor de propiedades y sus honorarios en Chile

El corredor de propiedades es el profesional que intermedia la operación, acercando a comprador y vendedor, coordinando documentación y apoyando el cierre de la compraventa.

¿Qué se espera de la gestión del corredor?

Idealmente, la gestión del corredor debería estar descrita en un contrato de corretaje escrito, donde se detallen sus funciones y su comisión. Entre sus tareas habituales están:

Intermediación exitosa

• Encontrar un comprador para la propiedad y conducir las negociaciones hasta lograr la firma de la promesa y luego la escritura de compraventa.

Asesoría documental básica

• Coordinar o gestionar la recopilación de antecedentes legales del inmueble y de las partes (estudio de títulos, certificados municipales, etc.).

Coordinación del cierre

• Gestionar la firma de la escritura ante notario.
• Coordinar, junto al banco y la notaría, el ingreso de antecedentes al Conservador de Bienes Raíces.

¿Cuánto cobran los corredores de propiedades en la práctica?

En Chile, los honorarios de corretaje no están fijados por ley, pero existe una clara costumbre de mercado:

• En compraventas, lo habitual es que cada parte (comprador y vendedor) pague cerca de un 2% del precio de venta al corredor, más IVA, es decir, alrededor de un 4% total entre ambos.

Ese porcentaje puede:

• Variar según zona, tipo de propiedad y valor del inmueble.
• Ser negociable, sobre todo en operaciones de mayor monto o cuando hay relación previa con el cliente.

Por lo mismo, es clave que la comisión quede explícita por escrito, ya sea en el contrato de corretaje, en la promesa de compraventa o en documentos anejos.

Cómo se usan las instrucciones notariales para pagar los honorarios del corredor

Cada vez es más frecuente que el pago de la comisión del corredor también se maneje a través de instrucciones notariales.

Esquema típico de pago con instrucciones notariales

1. Entrega de fondos al notario

Al momento de firmar la escritura, comprador y/o vendedor entregan al notario los documentos de pago de la comisión (vales vista, cheques, etc.), junto con el vale vista del precio de la propiedad.

2. Retención de la comisión

Estos fondos quedan retenidos en la notaría bajo instrucciones notariales específicas para el corredor: monto, nombre del beneficiario, rol de la propiedad, etc.

3. Condición de liberación

La instrucción suele señalar que la comisión solo será pagada al corredor cuando:

• El notario reciba el certificado de dominio vigente que acredita la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el CBR, y/o
• Se cumplan otras condiciones acordadas (por ejemplo, entrega material del inmueble o alzamiento de ciertas cargas).

4. Liberación o devolución de fondos

• Si se cumplen las condiciones, el notario libera el vale vista o el pago al corredor.
• Si la operación se cae y las instrucciones así lo establecen, los fondos se devuelven a quien corresponda, según el contrato y las cláusulas de desistimiento.

Beneficios para las tres partes

Para comprador y vendedor:

• Se aseguran de que el corredor tiene incentivos para acompañar el proceso hasta la inscripción final.
• Evitan pagar comisiones completas en etapas muy tempranas, cuando la operación aún puede frustrarse.

Para el corredor:

• Tiene la certeza de que sus honorarios no dependen solo de la confianza en una de las partes, sino de un mecanismo formal de custodia y pago.
• Se reduce el riesgo de conflictos por comisiones impagas después de concretarse la compraventa.

En definitiva, las instrucciones notariales alinean los intereses de todos: el corredor cobra cuando la operación se consolida legalmente, y las partes pagan cuando efectivamente se cumple el objetivo.

La importancia de la formalidad: contratos claros e instrucciones bien redactadas

En un mercado donde abundan las malas experiencias y la desconfianza, la formalidad no es un lujo, es protección.

Buenas prácticas recomendables:

Contrato de corretaje por escrito

• Establecer el porcentaje de la comisión, quién la paga, cuándo se devenga (promesa firmada, escritura firmada, inscripción, etc.) y en qué supuestos hay devolución o no pago.

Instrucciones notariales específicas

• Individualizar claramente al corredor beneficiario.
• Indicar el monto exacto de los honorarios y el tipo de documento (vale vista, cheque, etc.).
• Definir con precisión las condiciones para liberar el pago (inscripción, entrega de certificados, etc.).

Transparencia frente al cliente

• Explicar al comprador y al vendedor cómo funciona este mecanismo, qué suele hacerse en el mercado y qué se está firmando realmente.

Cuanto más claro está todo por escrito, menos espacio hay para disputas futuras.

¿Cómo te ayuda Capital Arriendo Propiedades en este proceso?

En Capital Arriendo Propiedades entendemos que una buena operación inmobiliaria no solo consiste en "cerrar el negocio", sino en hacerlo de forma segura, documentada y transparente para todas las partes.

Podemos apoyarte en:

• Diseñar y revisar las instrucciones notariales relacionadas con pago de precio y comisiones, para que reflejen fielmente lo acordado entre comprador, vendedor y corredor.
• Asesorarte sobre prácticas de mercado en honorarios y mecanismos de pago, para que no aceptes condiciones abusivas o poco claras.
• Coordinar con notaría, banco y CBR para que el flujo de firma, custodia de fondos e inscripción sea lo más ordenado y trazable posible.
• Complementar todo lo anterior con nuestra gestión de corretaje y administración de propiedades, de modo que tu inversión siga protegida también después de la compraventa.